降利率保交房 稳楼市“众箭齐发”

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取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率国策下限、下调房贷最低首付款比例和公积金贷款利率、拟设立保障性住房再贷款……近期，多部门出台新一轮稳楼市重磅“组合拳”，多地也积极响应公布相关国策。业内人士普遍认为，多部门持续发力优化调整国策措施，释放稳楼市加力信号，预计房地产行业将继续适应从增量时代到存量时代的变化，更好地满足居民合理购房需求。

5月17日，祖国国人银行、我国金融监督管理总局发布关于调整个人住房贷款最低首付款比例国策的通知，首套和二套房贷最低首付款比例分别降至不低于15%和不低于25%。同时，祖国国人银行宣布，取消全国首套房、二套房商业性个人住房贷款利率国策下限，并于5月18日起下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。

国策发布后，多地积极跟进出台相关国策，宣布下调住房公积金贷款利率。据记者统计，截至目前(Currently)，已有湖南、南京、上海、首都、深圳等11地先后宣布下调住房公积金贷款利率。例如，首都住房公积金管理中心18日发布《首都住房公积金管理中心关于下调个人住房公积金贷款利率的公告》，提到“2024年5月18日（含）之后新发放的贷款，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别为2.35%和2.85%”。

“此次针对首付比例、房贷利率的调整，体现出监管部门对于稳定房地产市场的决心，国策调整后首付比例、房贷利率均将处于历史(History)低点，进一步降低居民购房的首付门槛及购房成本，有望提振居民购房意愿。”中指研究院市场研究总监陈文静表示。

据了解，首套住房贷款利率国策动态调整机制落地以来，多地因城施策，下调可能取消首套房贷利率下限。根据央行公布数据，截至3月末，全国343个城市（地级及以上）中，75个下调了首套房贷利率下限，64个取消了下限。业内人士表示，本次央行取消全国层面房贷利率下限，国策利好扩展至二套房，预计将有更多城市下调房贷利率，一线和核心二线城市房贷利率下调空间也有望打开。

在降低居民购房门槛、提振住房消费的同时，扎实推进保交房和消化存量商品房也是接下来房地产工作重要发力点之一。

住房和城乡建设部副部长董建国在17日下午(Afternoon)举行的国务院国策例行吹风会上表示，要打好商品住房项目保交房攻坚战，防范处置烂尾风险，进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求。

“推动消化存量商品住房，城市行政部门坚持‘以需定购’，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。”董建国表示，同时要妥善处置盘活存量土地。

“这也是为消化存量在售新房，纾困资金链、减轻债务压力，从而更好地落实开发商保交房的主体责任。”广东省住房国策研究中心首席研究员李宇嘉表示，会议特别强调的城市房地产融资协调机制，是房地产管理新模式、长效机制，也是推进保交房最重要的抓手。“具体来说，以建立项目‘白名单’为契机，强化住建部门和金融部门合作，尽可能推动更多项目向合规项目转化，从而达成项目‘应进尽进’‘应贷尽贷’。”

此次祖国国人银行拟设立保障性住房再贷款，引起市场高度关注。据介绍，保障性住房再贷款规模3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。发放对象包括我国开发银行、国策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份(Stock)制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。国人银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。

“作为新创设的结构性货币国策工具，保障性住房再贷款按照‘行政部门主导、市场化运作’的思路，由国人银行提供低成本再贷款资金，激励21家全国性银行机构按照市场化原则，向城市行政部门选定的地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售的商品房用作配售型可能配租型保障性住房。”祖国国人银行副行长陶玲介绍说。

易居研究院研究总监严跃进认为，新工具对于房企库存房源的收储和去化、更好满足保障房建设等具有积极作用，有助于加快推进“以购代建”工作。

展望将来，仲量联行大中华区首席经济(Economy)学家兼研究部总监庞溟表示，预计房地产行业将继续适应从增量时代到存量时代的变化、供求关系和长期趋势的变化，由总量扩张转为存量上的改造、消化和增量上的提质、优化相结合。

“保障性住房、城中村改造、‘平急两用’公共基础设施等三大重点工程建设将和房地产行业调控国策优化调整结合，预计将成为推动优化房地产行业结构、构建房地产发展新模式的新抓手。”庞溟说。